A Caixa Econômica Federal anunciou nesta quinta-feira, 20, em cerimônia no Palácio do Planalto, o lançamento de uma linha de crédito imobiliário com taxa fixa de juros. Clientes com relacionamento com o banco poderão pagar de 8,00% a 9,50% ao ano de juros no financiamento imobiliário, enquanto aqueles sem relacionamento terão acesso a uma taxa de 9,75% ao ano.
De acordo com a Caixa, serão disponibilizados R$ 10 bilhões em recursos para as operações com juros prefixados. Os novos contratos serão oferecidos pela Caixa a partir desta sexta-feira, 21, para quem deseja financiar imóveis novos ou usados. A cota máxima de financiamento será de 80% do valor do imóvel.
Com o anúncio, a Caixa passará a ofertar uma terceira opção para quem deseja financiar a compra da casa própria. Tradicionalmente, o banco já oferecia financiamentos com atualização do saldo devedor pela taxa referencial (TR). Atualmente, a TR está em zero, mas em momentos de maior inflação a taxa pode ser positiva e tornar as prestações do financiamento imobiliário mais elevadas - como ocorreu no passado.
Desde o ano passado, a Caixa oferece um segundo tipo de financiamento imobiliário, com atualização pelo IPCA, o índice oficial de inflação. Nesse caso, os juros costumam ser mais baixos, mas o mutuário fica, em tese, exposto ao risco de a inflação, no futuro, disparar, o que também elevaria o valor da prestação.
Com o contrato imobiliário com juros fixos, a Caixa oferece a possibilidade de o mutuário “congelar” os juros efetivos a serem pagos durante todo o período do financiamento. Mesmo se a inflação disparar, o valor das parcelas não subirá.
A Caixa vai negociar contratos de financiamento com juros prefixados nos dois sistemas mais comuns de amortização: Sistema de Amortização Constante (SAC) e Price.
No primeiro caso, os contratos terão duração de até 30 anos e a taxa de juros será fixa. Como o SAC também pressupõe uma amortização fixa do saldo devedor, o valor das prestações não será o mesmo todo mês - ele tende a cair ao longo dos anos.
No caso do sistema Price, os financiamentos terão prazo de até 20 anos, sendo que a taxa de juros será fixa e o valor das prestações também. Ao limitar o prazo de financiamento no Price, a Caixa reduz o risco da operação, já que, ao contrário do SAC, nesse sistema o valor da prestação não cai ao longo dos anos.
De acordo com o presidente da Caixa Econômica Federal, Pedro Guimarães, o crédito imobiliário com taxa fixa tem a prestação maior na comparação com outras linhas, mas para o cliente haverá menor risco. Isso porque o mutuário saberá do começo ao fim o valor das parcelas.
"Não estamos mais limitados a linhas de crédito imobiliário atualizados pela TR ", disse durante o evento do Planalto, que contou com a participação do presidente Jair Bolsonaro, do ministro da Economia, Paulo Guedes, e do presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto.
Portabilidade
A Caixa esclareceu ainda que os mutuários que já possuem financiamento imobiliário em outros bancos, com indexação à TR, por exemplo, poderão fazer a portabilidade do crédito para a Caixa, tendo acesso aos contratos com juros fixos.
Para quem já possui um financiamento na Caixa indexado à TR ou ao IPCA, no entanto, a migração para o contrato com taxa fixa ainda não é possível. O vice-presidente de Habitação da Caixa, Jair Mahl, afirmou que essa possibilidade está em estudo. “Hoje não pode ter migração entre as modalidades. Só vale para novos contratos”, disse.
Risco
Durante a apresentação da modalidade de crédito imobiliário com juro fixo, a Caixa afirmou que está preparada para se proteger contra eventual risco de disparada da inflação. Conforme o vice-presidente de Finanças e Controladoria do banco, Gabriel Cardozo, a duração dos contratos imobiliários no Brasil permite que a instituição faça hedge (proteção) no mercados futuro de juros.
“Depois do período prolongado de reformas, as taxas de juros ficaram em níveis mais baixos, que permitem que o banco conceda uma taxa de crédito fixada por 30 anos”, comentou Cardozo. “O banco tem a previsibilidade completa de todas as parcelas.”
Segundo ele, o banco fará o hedge por meio do mercado futuro de juros, imunizando seu risco de mercado. “A duração dos contratos os coloca em posição na curva (de juros) suficiente para a Caixa poder fazer sua estratégia de hedge”, disse.
De acordo com a Caixa, apesar de os contratos imobiliários poderem ter prazo de até 30 anos, hoje a duração geral fica entre 5,4 e 7,9 anos. Isso ocorre porque a quitação do saldo devedor geralmente ocorre antes.
“A maioria dos financiamentos imobiliários no Brasil é de quem tem FGTS. A família usa (o fundo) para abater a prestação”, afirmou Jair Mahl. “Assim, há pré-pagamento do financiamento imobiliário muito antes dos 30 anos de prazo.”
Para Cardozo, a forma como os contratos prefixados estão sendo lançados também facilita o controle orçamentário por parte do mutuário. “Se hoje, por algum motivo, o mutuário tiver alguma preocupação com a inflação, ele pode escolher a taxa prefixada”, exemplificou. “Qualquer mudança macroeconômica não terá impacto no orçamento (do mutuário), porque as condições já estão definidas.”
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