O risco de uma nova onda de revisões e cancelamentos de contratos imobiliários, que pode ser deflagrada em função do novo coronavírus, vai colocar em teste a nova lei dos distratos, sancionada no apagar das luzes do ano de 2018. Ela é a régua que a Justiça vai usar para decidir quem tem razão na hora de desfazer um contrato, mas pode haver algumas resistências nos tribunais para sua aplicação.
A lei foi editada com o intuito de oferecer maior segurança jurídica às incorporações imobiliárias, ao estabelecer porcentuais de retenção e devolução quando o contrato for encerrado, seja por inadimplência do comprador ou por descumprimento de obrigações pelos incorporadores. Antes dessa regulação, a jurisprudência vinha estabelecendo uma multa que variava de 10% a 25% do valor pago pelo consumidor para compensar os esforços da incorporadora na obra. Hoje, dependendo do caso, pode chegar a 50%.
Em 2015, a recessão econômica atingiu em cheio o bolso dos brasileiros. Com os compradores sem dinheiro para arcar com as prestações, o mercado enfrentou uma avalanche de pedidos de cancelamento de contratos. Pressionadas, as incorporadoras se viram ameaçadas de ficar sem fluxo de caixa para terminar as obras. O resultado é que muitos casos foram parar na Justiça. A Lei 13.786/18 (apelidada de lei dos distratos) veio em resposta a esse quadro de insegurança jurídica vivido pelo setor imobiliário.
Mas a nova lei é controversa entre juízes e desembargadores. Uma parte deles considera que o texto engessa as discussões, enquanto o melhor seria fazer a análise caso a caso. "Para alguns, ela não protege o consumidor e trata igualmente as partes desiguais", diz o Theo Keiserman de Abreu, sócio do Campos Mello Advogados. O tema foi alvo de preocupação de representantes do setor imobiliário em uma videoconferência promovida na semana passada pelo escritório.
O sócio do escritório VBD Advogados e conselheiro jurídico do Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-SP), Olivar Vitale, conta que as construtoras já estão relatando interrupções no fluxo de pagamentos dos consumidores. "Quando o cliente está disposto a negociar, é a melhor situação. Ninguém quer retomar o imóvel. O problema é quando simplesmente deixam de pagar", afirma.
'Força maior'
A resolução de um contrato acontece quando existe um motivo justo, não apenas pela vontade de uma das partes. O contexto da pandemia, no entanto, vai adicionar um elemento novo na equação: a força maior. No caso das incorporadoras, muitas provavelmente vão deixar de entregar obras no prazo pela dificuldade de receber material, porque o Estado decretou que as construções deveriam parar ou proibiu movimentação intermunicipal, impedindo a chegada de operários aos canteiros. Já os compradores podem ficar desempregados ou ter salários reduzidos, também em razão do coronavírus.
"Claro que deverá haver uma benevolência dos juízes em interpretar isso. É bem possível que se dê maior prazo para incorporadores terminarem as obras, desde que se prove que o atraso se deu pela pandemia", diz Ana Beatriz Barbosa, sócia do escritório Perez&Barros. A recomendação é que as incorporadoras documentem tudo, em uma espécie de diário de obra. O mesmo vale para o comprador que for prejudicado pela pandemia.
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